Zum Hauptinhalt springen

Besteuerung einer Immobilie in Spanien

Für Schweizer Steuerbürger

Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschließlich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für steuerliche „Nicht-Residenten“ (Impuesto sobre la Renta de no Residentes - IRNR) ergeben. Dazu zwei wichtige Anmerkungen.

  1. Besonderheiten: In Spanien gibt es ein eigenes Gesetz welches nur die Besteuerung für steuerliche Nichtresidenten regelt. In diesem Gesetz finden wir Sonderregelungen für EU-Residenten und Nicht EU-Residenten. Da die Schweiz kein Mitglied der EU ist, müssen diese Vorschriften beachtet werden. Weiterhin gilt zwischen der Schweiz und Spanien ab dem 24. August 2013 ein neues Doppelbesteuerungsabkommen (s. dazu unser Buch) in welchem unter anderen geregelt ist, dass bei Immobilieneinkünften die Freistellung gilt.
  2. Steuerfestsetzung: In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung.

Wie werden Einkünfte Wohn- und Ferienvermietung in Spanien behandelt? Durch die Besonderheit, dass einerseits die Schweiz nicht zur EU gehört und andererseits somit gem. dem spanischen Nicht-Residenten-Gesetz gesondert behandelt wird, werden alle „Vermietungsarten“ (Selbstnutzung, Wohnvermietung, Ferienvermietung und touristische Ferienvermietung) für schweizer Steuerbürger und Kapitalgesellschaften gleich behandelt. 

Eigentumsverhältnisse: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

Steuer- und zivilrechtliche Vorschriften bei den unterschiedlichen Nutzungsarten Ihrer Immobilie in Spanien:

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen. Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 24 % zu bezahlen (seit 2016). Für EU-Bürger wird ein Steuersatz von 19 % angewendet.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc. - nach deutschem Recht "Werbungskosten") ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE:

  • Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen. Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 24 % zu bezahlen (seit 2016). Für EU-Bürger wird ein Steuersatz von 19 % angewendet.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc. - nach deutschem Recht "Werbungskosten") ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE:

  • Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018

Weitere Themen

Betreuung deutscher Steuerbürger

Eigentümerportal
 

Betreuung österreichischer Steuerbürger

Ihr Vorteil – Unser Leistungsversprechen

Es ist eine große Kunst, aus einer Unmenge von Informationen das
relevante Muster von Aktionspotentialen zu destillieren.
Die Kollegen:innen freuen sich auf ihre Beratungsanfrage.

Beratungsanfrage

Ein Experte aus dem zuständigen Kompetenzzentrum wird Ihre Anfrage bearbeiten und sich bei Ihnen melden.