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Besteuerung Ihrer Immobilie in Spanien

Für österreichische Steuerbürger

Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschließlich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für steuerliche „Nicht-Residenten“ (Impuesto sobre la Renta de no Residentes - IRNR) ergeben. Dazu zwei wichtige Anmerkungen:

  1. Eigenes Steuergesetz: In Spanien gibt es im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ein eigenes Gesetz, welches die Besteuerung für steuerliche Nichtresidenten regelt. 
  2. Keine Veranlagung: In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung.

Wie werden Einkünfte aus Wohn- und Ferienvermietung in Spanien behandelt? Die unterschiedliche steuerliche Behandlung der „Vermietungsarten“ Selbstnutzung, Wohnvermietung, Ferienvermietung und touristische Ferienvermietung in Spanien beschreiben wir im Folgenden.

Eigentumsverhältnisse: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

Steuer- und zivilrechtliche Vorschriften bei den unterschiedlichen Nutzungsarten Ihrer Immobilie in Spanien:

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen.  Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc.) ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE:

  • Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018

FORMULAR UND FRIST: Zu deklarieren und bezahlen mit dem “Modelo 210” nach jedem Quartal, in dem Mieteinnahmen erzielt werden, jeweils bis zum 20. des darauf folgenden Monats. ACHTUNG: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer, Immobilie und Mieter/Zahler. Für Zeiträume mit Eigennutzung und/oder Leerstand ist in gesonderter Weise die Einkommensteuer auf Selbstnutzung zu deklarieren (siehe den Abschnitt “Selbstnutzung”).

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind grundsätzlich abzugsfähig. Allerdings gibt es Besonderheiten bei der Abschreibung (AfA), bei Verlustvorträgen und bei Leerständen zu berücksichtigen.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 19 % auf den ermittelten Gewinn. Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: EU-Bürger können Kosten anrechnen, jedoch gelten Einschränkungen. So wird jede Immobilie gesondert behandelt, d.h. der Verlust aus einer Immobilie kompensiert nicht den Gewinn einer anderen. Viele Kosten sind nur nach Maßgabe der Vermietungstage anrechenbar und können somit steuerlich verloren gehen. Die Abschreibung beträgt 3 % für die Immobilie und 10 % für Mobiliar/Einrichtung.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Obwohl für Quartale ohne Mieteinnahmen keine Steuererklärung eingereicht wird, müssen die Berechnungen vorgenommen werden, um die vortrags- und aktivierungsfähigen Kosten zu erfassen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Untervermietung löst Umsatzsteuer auf die Hauptmiete aus.

RECHTSSTAND: September 2018

Präambel: Der rechtliche Unterschied auf Grundlage des Tourismusgesetzes zwischen "Ferienvermietung" und "touristischer Ferienvermietung" hat signifikante Unterschiede für die Besteuerung. Dazu ein kleines Beispiel: Der Eigentümer gibt dem Gast bei Ankunft den Hausschlüssel und erhält diesen zum Ende des Urlaubs zurück. Danach veranlasst der Eigentümer eine Endreinigung und übergibt dann den Schlüssel einem neuen Gast. Das ist Ferienvermietung. Wenn der Eigentümer eine tägliche Reinigung der Immobilie anbietet, das wäre eine hotelähnliche Dienstleistung, befinden wir uns in der touristischen Ferienvermietung mit all ihren rechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben.

FORMULAR UND FRIST: Zu deklarieren und bezahlen mit dem “Modelo 210” nach jedem Quartal, in dem Mieteinnahmen erzielt werden, jeweils bis zum 20. des darauf folgenden Monats. ACHTUNG: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer, Immobilie und Mieter/Zahler. Für Zeiträume mit Eigennutzung und/oder Leerstand ist in gesonderter Weise die Einkommensteuer auf Selbstnutzung zu deklarieren (siehe den Abschnitt “Selbstnutzung”).

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind grundsätzlich abzugsfähig. Allerdings gibt es Besonderheiten bei der Abschreibung (AfA), bei Verlustvorträgen und bei Leerständen zu berücksichtigen.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 19 % auf den ermittelten Gewinn. Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: EU-Bürger können Kosten anrechnen, jedoch gelten Einschränkungen. So wird jede Immobilie gesondert behandelt, d.h. der Verlust aus einer Immobilie kompensiert nicht den Gewinn einer anderen. Viele Kosten sind nur nach Maßgabe der Vermietungstage anrechenbar und können somit steuerlich verloren gehen. Die Abschreibung beträgt 3 % für die Immobilie und 10 % für Mobiliar/Einrichtung.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Obwohl für Quartale ohne Mieteinnahmen keine Steuererklärung eingereicht wird, müssen die Berechnungen vorgenommen werden, um die vortrags- und aktivierungsfähigen Kosten zu erfassen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Untervermietung löst Umsatzsteuer auf die Hauptmiete aus.

RECHTSSTAND: September 2018

Präambel: Der rechtliche Unterschied auf Grundlage des Tourismusgesetzes zwischen "Ferienvermietung" und "touristischer Ferienvermietung" hat signifikante Unterschiede für die Besteuerung. Dazu ein kleines Beispiel: Der Eigentümer gibt dem Gast bei Ankunft den Hausschlüssel und erhält diesen zum Ende des Urlaubs zurück. Danach veranlasst der Eigentümer eine Endreinigung und übergibt dann den Schlüssel einem neuen Gast. Das ist Ferienvermietung. Wenn der Eigentümer eine tägliche Reinigung der Immobilie anbietet, das wäre eine hotelähnliche Dienstleistung, befinden wir uns in der touristischen Ferienvermietung mit all ihren rechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben.

FORMULAR UND FRIST: Ferienvermietung mit touristischen Dienstleistungen stellt eine umsatzsteuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit dar. Ein Nichtresident wird daher steuerlich als Betriebsstätte nach den Vorgaben des Körperschaftsteuergesetzes behandelt. Jährlich wird bis 25. Juni die Jahres-Körperschaftsteuererklärung (“Modelo 200”) fällig. Steuer-Vorauszahlungen nach Maßgabe des Resultats des Vorjahres sind jeweils am 1.-20. April, 1.-20. Oktober und 1.-20. Dezember fällig (“Modelo 202”). Eine alternative Vorauszahlungmodalität basiert auf dem Resultat des laufenden Jahres.
Darüber hinaus ist für jedes Quartal eine Umsatzsteuererklärung (“Modelo 303”) und für das Jahr eine zusammenfassende Umsatzsteuer-Informationserklärung einzureichen (“Modelo 390”).
Eine Selbstnutzungsteuer auf Leerstände fällt bei dieser Vermietungsmodalität nicht an.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind abzugsfähig.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn.

ANRECHENBARE KOSTEN: Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, können alle Kosten angesetzt werden und bestehen keine Beschränkungen wie bei der Wohnvermietung oder bei der Ferienvermietung ohne touristische Dienstleistungen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 25% auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, muss für die Eigennutzung fremdübliche Mieteinnahmen generiert werden.
  • Auf den Balearen verbietet das Tourismusgesetz die Ferienvermietung von Objekten, die weniger als fünf Jahre privat genutzt wurden. Als private Nutzung gilt u.a. die Wohnvermietung.
  • Die gewerbliche Tätigkeit in Spanien bedingt grundsätzlich eine Anmeldung bei der Sozialversicherung. Das kann zu einer mtl. Zusatzbelastung von ca. 300 € führen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018

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