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Besteuerung der Ferienimmobilie zur Selbstnutzung

Deutscher Steuerbürger

Einkommensteuer für die selbst genutzte spanische Immobilie eines deutschen Steuerbürgers

Grundlagen: Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschließlich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für steuerliche „Nicht-Residenten“ (Impuesto sobre la Renta de no Residentes - IRNR) ergeben. Dazu zwei wichtige Anmerkungen:

Eigenes Steuergesetz: In Spanien gibt es im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ein eigenes Gesetz, welches die Besteuerung für steuerliche Nichtresidenten regelt. 

Keine Veranlagung: In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung.

Wie werden Einkünfte aus Wohn- und Ferienvermietung in Spanien behandelt? Die unterschiedliche steuerliche Behandlung der „Vermietungsarten“ Selbstnutzung, Wohnvermietung, Ferienvermietung und touristische Ferienvermietung in Spanien beschreiben wir im Folgenden.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen.  Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc.) ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE:

  • Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018