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Besteuerung von Einkünften aus Wohnvermietung

Deutscher Steuerbürger

Einkommensteuer für die wohnvermietete spanische Immobilie eines deutschen Steuerbürgers

Grundlagen: Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschließlich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für steuerliche „Nicht-Residenten“ (Impuesto sobre la Renta de no Residentes - IRNR) ergeben. Dazu zwei wichtige Anmerkungen:

Eigenes Steuergesetz: In Spanien gibt es im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ein eigenes Gesetz, welches die Besteuerung für steuerliche Nichtresidenten regelt. 

Keine Veranlagung: In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung.

Wie werden Einkünfte aus Wohn- und Ferienvermietung in Spanien behandelt? Die unterschiedliche steuerliche Behandlung der „Vermietungsarten“ Selbstnutzung, Wohnvermietung, Ferienvermietung und touristische Ferienvermietung in Spanien beschreiben wir im Folgenden.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

FORMULAR UND FRIST: Zu deklarieren und bezahlen mit dem “Modelo 210” nach jedem Quartal, in dem Mieteinnahmen erzielt werden, jeweils bis zum 20. des darauf folgenden Monats. ACHTUNG: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer, Immobilie und Mieter/Zahler. Für Zeiträume mit Eigennutzung und/oder Leerstand ist in gesonderter Weise die Einkommensteuer auf Selbstnutzung zu deklarieren (siehe den Abschnitt “Selbstnutzung”).

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind grundsätzlich abzugsfähig. Allerdings gibt es Besonderheiten bei der Abschreibung (AfA), bei Verlustvorträgen und bei Leerständen zu berücksichtigen.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 19 % auf den ermittelten Gewinn. Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: EU-Bürger können Kosten anrechnen, jedoch gelten Einschränkungen. So wird jede Immobilie gesondert behandelt, d.h. der Verlust aus einer Immobilie kompensiert nicht den Gewinn einer anderen. Viele Kosten sind nur nach Maßgabe der Vermietungstage anrechenbar und können somit steuerlich verloren gehen. Die Abschreibung beträgt 3 % für die Immobilie und 10 % für Mobiliar/Einrichtung.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Obwohl für Quartale ohne Mieteinnahmen keine Steuererklärung eingereicht wird, müssen die Berechnungen vorgenommen werden, um die vortrags- und aktivierungsfähigen Kosten zu erfassen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Untervermietung löst Umsatzsteuer auf die Hauptmiete aus.

RECHTSSTAND: September 2018